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リノベーション有料老人ホーム計画

新たな可能性を拓いた
会社初の試み

新たな視点から、地域に根付いた施設をつくり出す

近年、既存の物件を活用するリノベーションが注目を集めています。
リノベーション事業と老人ホーム事業を融合した三菱地所レジデンス初の取り組みに
携わった社員のインタビューを通して「想いを形にする」醍醐味を感じてください。

プロジェクトメンバー

  • 用地取得

    嶋田 俊哉

    2014年度入社 国際総合科学部卒関西支店 用地部
  • プロローグ

    地域に溶け込む
    高級志向の有料老人ホーム

    その土地の歴史や既存の物件の特長を活かし、周辺環境との協調性・親和性の高い物件開発を実現する取り組みも、住宅総合デベロッパーとして三菱地所レジデンスが手がける事業のひとつだ。

    中でも、三菱地所レジデンス初の「リノベーション×有料老人ホーム事業」となったのが、2022年1月に竣工、同年4月より入居が始まる「プレザングラン京都円町」。京都市中京区の閑静な住宅街に建つこの物件は、既存の病院をリノベーションして介護付き有料老人ホームへと転換した事業。用地取得担当として企画・立案からルール構築、売主との交渉、そしてコンセプトづくりなどプロジェクトの初期段階に携わり、新たな領域を切り拓いた嶋田にこの取り組みへの想いを語ってもらった。

  • プロジェクトスタート

    土地の歴史や環境との
    親和性を重視して考え出した
    プロジェクト

    2019年秋、嶋田は自身が開拓した営業先である個人ファンドから土地活用の相談を受けた。それは病院の入院病棟が建つ土地だった。当初は建物を解体し、分譲マンションとして事業化することを計画していたが、現地を確認したことで考えが変わったという。「建物は築10年ほどで新しく、周囲は医療施設や介護施設が集積しているエリア。分譲マンションではなく、地域に根付いた施設として開発できないかと考えたんです」と当時の想いを打ち明ける。

    実は分譲マンションにするには問題があった。隣接する土地で他社による分譲マンション建設計画があり競合が見込まれることがネックとなっていたという。そうした中、再構築した事業が「有料老人ホーム」だった。「周辺環境との協調性・親和性が高いことが一番の理由。地域住民の方々からは病院施設として認識されていた場所であり、そうした土地の歴史も考慮したかったんです」と語る嶋田だが、まだ問題は残っていた。それは建物を一から建設する場合の費用の高さだ。そこで考えたのが、築10年の既存の建物を活かしたリノベーション。こうして三菱地所レジデンス初の「リノベーション×有料老人ホーム事業」が始まった。

  • 困難に向けて

    事業としての見通しに加え、
    既存建物の安全性の
    担保が課題に

    既存の建物をリノベーションし、有料老人ホームとするプロジェクトは、三菱地所レジデンスはもちろん、把握している限りではデベロッパー業界でも前例のない取り組み。計画を進める上でのフローが確立していない中、自身の発想を自社の事業基準に沿う形で事業化させる調整を行うことも嶋田の役割だった。「このプロジェクトはいくつかの事業が複合したもの。ビルのリノベーション事業を手がける部署、老人ホーム用の用地買収をしている部署など関係各所にヒヤリングしながらそれぞれの事業基準をどう採用するのかを検討しました」と嶋田は語る。

    さらに、事業化の可否を判断する経営会議に向けた準備にも苦労があった。「事業として成り立つのかどうかに加え、リノベーションを行うため、既存の建物の安全性の担保も課題でした」と嶋田は当時を振り返る。事業の収益などの見通しに対しては、さまざまな部署でヒヤリングした根拠を積み重ねて提案し、事業の確からしさを示すことができた。それにより2020年3月に経営会議で事業化が決定されたが、とある条件付きとなったという。それは、「建物診断を実施し安全性が確認されてから、初めて事業化正式決定とする」というものだった。こうして、安全性の担保が次に解決すべき課題となった。

  • 問題解決

    地元建設会社の協力で
    安全性を担保。
    自分の発想にも自信を持てた

    嶋田は図面や建設資料を入手し、当時の支店の設計担当者とともに図面を細部まで検討した。さらに、既存の病棟を建設した、地元京都の建設会社に自ら協力を仰ぎ、図面の整合性や知見に関する確認も行った。そして、建物内部の実地調査も実施。その調査で安全性を確認することができ、ハードルをクリアすることができた。「売主様から見れば、診断結果次第では最終決済・引渡に至らない恐れもあり、決して良い条件ではありませんでしたが、それまでのお付き合いで構築した信頼関係から、この話を受け入れてくださいました。そのご決断には本当に感謝しています」と当時の想いを明かしてくれた。

    また、既存の病棟を建設した会社から「こうした先進的な取り組みが実現するとは思っていなかった」という感想をもらえたことも嬉しかったという。そして「当時入院病棟を建設したのは、医療施設や高齢者向け住宅が多い周辺環境との親和性を考えたからだというお話を伺い、周辺環境との調和を図って有料老人ホーム事業に舵を切った自分の発想に間違いはなかったんだと実感することもできました」と嶋田は力強く話してくれた。2020年7月から本格的にプロジェクトが動き出し、2021年4月に無事着工を迎えた。

  • 成功と未来

    時代のニーズに対応した
    新たなビジネスを
    創出していく

    デベロッパーの仕事は「自分の想いを形にする」ことに特殊性があると嶋田は語る。2022年4月の開業に向け、プロジェクトは進行中。コンセプトの作成は計画推進チームが中心となって行うが、思い入れの深い嶋田も度々会議に参加した。「有料老人ホームへと舵を切ったときから、従前の建物のイメージを引き継ぐ外観にしたいと考えていました」という嶋田の想いに加え、オペレーター(老人ホームを運営する企業)の意向もあり、外観はそのままに、内部をホテルライクな高級志向の施設へとリノベーションすることとなった。

    着工時にプレスリリースを発表した際、地元新聞やテレビ局など多くのメディアから反響があったことには驚いたという。「このプロジェクトを企画・立案し、さまざまな課題を乗り越え、自分の想いを実現できたことに喜びを感じました」と語る。今後は新しく建物を建てるための用地取得の難化が予想され、SDGsの観点から見てもリノベーションのニーズが高まることが予想される。「住宅以外の施設を改修し、賃貸物件やホテルサービスが受けられる住宅などを立案してみたいという目標も生まれました。今後も事業領域を拡大できる新たなビジネスを積極的に手がけていきたいですね」と力強く語ってくれた。

一生ものに、懸ける。
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