その土地の歴史や既存の物件の特長を活かし、周辺環境との協調性・親和性の高い物件開発を実現する取り組みも、住宅総合デベロッパーとして三菱地所レジデンスが手がける事業のひとつだ。

中でも、三菱地所レジデンス初の「リノベーション×有料老人ホーム事業」となったのが、2022年1月に竣工、同年4月より入居が始まる「プレザングラン京都円町」。京都市中京区の閑静な住宅街に建つこの物件は、既存の病院をリノベーションして介護付き有料老人ホームへと転換した新たな領域を切り開く事業である。

2019年秋、当時の用地担当者が営業先である個人ファンドから土地活用の相談を受けた。それは病院の入院病棟が建つ土地だった。当初は建物を解体し、分譲マンションとして事業化することを計画していたが、現地を確認したことで考えが変わった。「建物は築10年ほどで新しく、周囲は医療施設や介護施設が集積しているエリア。分譲マンションではなく、地域に根付いた施設として開発できないかと考えた」と当時の想いを打ち明ける。

実は分譲マンションにするには問題があった。隣接する土地で他社による分譲マンション建設計画があり競合が見込まれることがネックとなっていたという。そうした中、再構築した事業が「有料老人ホーム」だった。「周辺環境との協調性・親和性が高いことが一番の理由。地域住民の方々からは病院施設として認識されていた場所であり、そうした土地の歴史も考慮したかった」と担当者は語るが、まだ問題は残っていた。それは建物を一から建設する場合の費用の高さだ。そこで考えたのが、築10年の既存の建物を活かしたリノベーション。こうして三菱地所レジデンス初の「リノベーション×有料老人ホーム事業」が始まった。

既存の建物をリノベーションし、有料老人ホームとするプロジェクトは、三菱地所レジデンスはもちろん、把握している限りではデベロッパー業界でも前例のない取り組み。計画を進める上でのフローが確立していない中、自身の発想を自社の事業基準に沿う形で事業化させる調整を行うことも担当者の役割である。このプロジェクトはいくつかの事業が複合したものであり、ビルのリノベーション事業を手がける部署、老人ホーム用の用地買収をしている部署など関係各所にヒヤリングしながらそれぞれの事業基準をどう採用するのかを検討していった。

さらに、事業化の可否を判断する経営会議に向けた準備にも苦労があった。事業として成り立つのかどうかに加え、リノベーションを行うため、既存の建物の安全性の担保も課題だった」と担当者は振り返る。事業の収益などの見通しに対しては、さまざまな部署でヒヤリングした根拠を積み重ねて提案し、事業の確からしさを示すことで、2020年3月に経営会議で事業化が決定されたが、とある条件付きになった。それは、「建物診断を実施し安全性が確認されてから、初めて事業化正式決定とする」というものだった。こうして、安全性の担保が次に解決すべき課題となった。

当時の用地担当者が図面や建設資料を入手し、設計担当者とともに細部まで検討した。さらに、既存の病棟を建設した、地元京都の建設会社に自ら協力を仰ぎ、図面の整合性や知見に関する確認も行った。そして、建物内部の実地調査も実施。その調査で安全性を確認することができ、ハードルをクリアすることができた。「売主様から見れば、診断結果次第では最終決済・引渡に至らない恐れもあり、決して良い条件ではありませんでしたが、それまでのお付き合いで構築した信頼関係から、この話を受け入れてくださいました。そのご決断には本当に感謝しています」と当時の想いを明かしてくれた。

また、既存の病棟を建設した会社から「こうした先進的な取り組みが実現するとは思っていなかった」という感想をもらえたことも嬉しかったという。そして「当時入院病棟を建設したのは、医療施設や高齢者向け住宅が多い周辺環境との親和性を考えたからだというお話を伺い、周辺環境との調和を図って有料老人ホーム事業に舵を切った自分の発想に間違いはなかったんだと実感することもできました」と担当者は力強く話してくれた。2020年7月から本格的にプロジェクトが動き出し、2021年4月に無事着工を迎えた。

デベロッパーの仕事は「自分の想いを形にする」ことに特殊性がある。2022年4月の開業に向け、プロジェクトは進行中。コンセプトの作成は計画推進チームが中心となって行うが、思い入れの深い用地担当者も度々会議に参加した。「有料老人ホームへと舵を切ったときから、従前の建物のイメージを引き継ぐ外観にしたいと考えていました」という担当者の想いに加え、オペレーター（老人ホームを運営する企業）の意向もあり、外観はそのままに、内部をホテルライクな高級志向の施設へとリノベーションすることとなった。

着工時にプレスリリースを発表した際、地元新聞やテレビ局など多くのメディアから反響があったことには驚いた。「このプロジェクトを企画・立案し、さまざまな課題を乗り越え、自分の想いを実現できたことに喜びを感じました」と担当者は語る。今後は新しく建物を建てるための用地取得の難化が予想され、SDGsの観点から見てもリノベーションのニーズが高まることが予想される。今後も事業領域を拡大できる新たなビジネスを積極的に手がけていきたい。