宇田川

はじめに、投資アセット企画開発部で扱っている事業の全体の流れをご説明します。まずは入ってきた用地情報について適切なアセットタイプを選定したうえで、どんな用途の建物を建てるかを検討します。アセットタイプが決まったら、実際に施設を運営していただくオペレーター（運営事業者）様の要望に併せ施設を建設し、竣工後の建物を固定賃料で賃貸していただきます。そして、一定の利回りが期待できる収益用不動産として投資家様へ売却し売却収益を得る、これが基本的な事業スキームになります。

もう少し詳細なところでいうと、私が所属している投資アセット企画開発部では、土地の仕入れから計画推進・建物を建てるところまでを担っていて、投資家さんへの売却からは別の部署にバトンタッチしています。

渡邊

宇田川

当部の主軸は、高齢者施設と学生マンションで、最近はフレキシブルリビング事業^※も増えてきました。

例えば「地所レジが開発した学生マンション」などは聞き馴染みがない方も多いかと思いますが、どの事業もオペレーターさんと一緒に進めていくため、我々は「事業主」としての立場で参画することになります。
事業主として、「地所レジのモノづくり」をデザインや配棟計画などに反映していることも大きな特徴です。最近ではジェイ・エス・ビーというオペレーターさんと当社で協業した学生マンションを「The Park Hive（ザ・パークハイブ）」と名称づけるなどの取り組みを行っています。

とはいえ、各オペレーターさんが自社の商品設計に応じた仕様書を持っているので、それをベースにモノづくりは進めていくことになります。特に老人ホーム等の福祉施設については様々な法令の制限の中で建築的な制約を受けるため設計の自由度が少ないこともありますが、施設のご入居者様の目線になって考えて、より良いものを作るためにオペレーターさんと日々奮闘しています。
※インバウンドもターゲットにしたシェアハウスの要素がある賃貸マンション。

社内でいうと、部内で「この人は学生マンション担当」などの役割を決めていないので、各担当が好きなことを担当できます。これも醍醐味ですね。

渡邊

宇田川

部外の担当者から、個別で「こういう土地あるんだけど」と直接連絡が来るところからお仕事が始まるので、社内の関係構築も重要だと思います。

宇田川

基本的に、当社の事業は、用地情報を仕入れてきたところから始まって、その後その土地でどんな事業ができるのかが協議されます。その中で、様々な条件により分譲マンションや賃貸マンションとして事業化できない土地が一定数出てきます。その用地情報の相談が直接私たちにきて、そこから私たちの仕事が始まるケースが多いです。

分譲マンションや賃貸マンションでは、土地を最大限有効活用できない時に、我々が担当している「学生マンション」や「老人ホーム」であれば、その土地にはまり利益が出せることが往々にしてあって。そのため、会社全体として見た時に、我々の事業部があることで、用地情報の取りこぼしを防ぐことができています。あらゆる土地情報をしっかりと事業化していくイメージです。そういうところが用地仕入れのところでは我々のひとつの役割だと思っています。

今まで取りこぼしてきた土地もちゃんと我々が取得して事業化できる、というところが会社としての大きなメリットですし、対外的には、これまで分譲マンションなど、限られたターゲットにしか供給できていなかったものを、学生向けマンションや老人ホームなど…暮らし方が多角化している社会に向けて、色々なターゲットに対して提供できるところが大きいと思います。

この部署にいる人は分譲マンションを経験している人が少なく、初めて不動産開発を経験する人が多いです。

僕自身、配属当初は、マンションの販売の経験はあったものの、コーポレート部門での経験が長く、不動産開発は初めての領域でした。なので、先入観を持つことなく色々なことにチャレンジできていると感じています。

渡邊

宇田川

確かに、分譲マンションだと品質に関する厳しいルールがあるので、それに比べると投資アセット事業は一定の品質を担保しつつも自由度の高いモノづくりができるところが魅力的ですよね。

そう。だから、不動産開発未経験だったからこそ、投資アセット事業がフレキシブルな部署だと思えていて、やりがいを感じます。

渡邊

宇田川

私は、元々街開発事業部で3年間再開発事業を担当したのち、Reビル事業部に移り築古ビルの再生事業を担当していました。そこから今の投資アセット事業部にきて5年が経ちました。
再開発事業は、地元の地権者様をはじめ数多くのステークホルダーと連携しながら一つの大きな街をつくりあげていく仕事なので、大きなプロジェクトに携われる一方で、事業期間が長い分、一貫して事業に関われることは稀でした。
でも、今の部署は、事業の回転も再開発に比べると早く、自分の考えを仕事の中で通しやすいと感じています。責任感もありつつ、やりがいもしっかりある仕事です。

確かに。日々充実していて楽しいと思えるのは、それがあるからかもしれないですね。

渡邊

つい最近、ニセコのホテル事業に参画することなって。いわゆるホテルコンドミニアムといわれているものですね。入社当初、まさかホテルを作るなんて思ってもなくて。こういうところがこの部署の面白いところで醍醐味だなと思います。

渡邊

宇田川

ホテルコンドミニアムはこれから我々投資アセット事業部が力を入れていきたいところですしね。新たなアセットでもあるし。まだまだこれからが楽しみですね。

他のアセットにも参入していきたいですし、まだまだできることはあると思っているので、
どんどんチャレンジしていきたいですね。

渡邊

宇田川

とはいえ、ホテルコンドミニアムの事業化はかなり大変だったんです。新規事業領域であるが故の不確定要素も多く、事業化へ向けたマーケット調査や様々な関係部署との連携を図るなど一歩一歩進んでいった事業です。ただ、蓋を開けてみると、他社がまだ参画していないところでもあり、先行して事業を始められている実感はかなりあって。今はどうしてもリゾートでの開発がメインにはなっていますが、当社内の再開発事業とも協業して、都市型のホテルコンドミニアムとかを展開できたら、新しい暮らし方の提案もできるのかなと思っています。

「住まい」がキーワードの当社だからこそ、「ゆりかごから墓場まで」ではないですが、色々な世代の人の住まい方に合わせたモノづくりをしていきたいです。
現に、最近は子育てマンションを新たに計画していて、道の領域にも果敢にチャレンジしています。

誰も思いついたことのない住まい方もまだあると思うんです。その「新しい暮らし方」を当社から世の中に提案できたらいいなと考えています。

渡邊

宇田川

競合他社と比較して、事業への参入は比較的早かったと思います。先輩方が新規事業として有料老人ホーム等の福祉施設の検討を開始したのが2016年で、その翌年には第1号物件を事業化しているので、その点では「先駆者」とも言えるかもしれません。

あと、我々はオペレーター事業が当社グループ内にないので、だからこそ、様々なオペレーターさんとの関係を広く深く構築していく必要があります。これは、いろんな選択肢を持っているということでもあるので、かなり強みだと思っています。

我々の投資アセット事業って、一言で「こんなことしてます！」といえないんです。 「ひとことで言えない」くらい、色々なことをしているし色々なことにチャレンジできる。それが奥深さで楽しさだと思います。

渡邊